ACHETER OU INVESTIR DANS LE NEUF

En 2014, la pierre reste un investissement sûr avec des taux de rémunération annuels assez élevés (de 3 à 6% brut par an en 2013). Étant souvent le projet de toute une vie pour une large majorité de personnes, l'achat d'une habitation principale doit cependant faire l'objet d'une bonne réflexion en amont devant tenir compte d'un certain nombre de paramètres personnels liés notamment à des critères financiers et de choix de vie : faut-il acheter prioritairement dans le neuf ou dans l'ancien ? Pour les personnes les plus aisées, c'est un investissement dans la bonne vieille pierre qui va se poser à un moment ou un autre de leur vie. Faut-il privilégier l'immobilier seul ou bien diversifier le placement de ses économies ? Dès lors que le placement immobilier est préféré, faut-il foncer tête baissée et choisir un ou des placements dans l'immobilier neuf au risque de limiter ses choix ? La question est posée.

Les avantages de l'achat dans l'immobilier neuf

Les jeunes démarrant dans la vie active, ce n'est un secret pour personne, ont de plus en plus de difficultés pour assoir leur situation. De stage court en travail précaire, les débuts professionnels difficiles de la grande majorité des personnes jeunes retardent l'achat de leur première habitation et constituent u frein incontestable au développement du marché immobilier dans notre pays. Le logement est en effet le premier projet de vie à réussir absolument. Pour débloquer la situation, l'État a mis en branle un arsenal de mesures d'aides fiscales destinées aux jeunes et aux personnes à la santé financière fragile. Prêts à taux zéro sous réserve de plafond de ressources ou bien prêts à taux très faibles sont ainsi mis à la disposition de ces catégories de consommateurs. Mais l'avantage numéro un d'un investissement dans l'immobilier neuf reste bien l'acquisition d'un logement que l'on peut personnaliser à souhait au travers de sa conception (achat sur plan), de ses matériaux (choix présent dans le cahier des charges) ou de l'aménagement spatial selon ses nécessités et ses besoins du moment (ajout d'une cloison ou au contraire faire tomber un mur...). Un bien immobilier neuf permet de bénéficier en outre de la garantie décennale et donc d'assurer une certaine tranquillité d'esprit à son propriétaire pendant les premières années suivant l'acquisition. Bénéficiant des nouvelles normes en matière d'efficacité énergétique, les nouvelles constructions permettent d'alléger considérablement la facture énergétique qui vient s'ajouter aux frais incontournables de remboursement de prêts immobiliers et aux charges fixes des jeunes propriétaires. Enfin, bon nombre de projets immobiliers neufs sont lancés à la périphérie des grandes villes, évidemment par manque de place dans le cœur des grandes métropoles congestionnées. Ces nouvelles constructions intrinsèquement moins chères apportent de meilleures qualités de vie, d'environnement et de confort quotidien (parking, espaces verts, coins de jeux et de loisirs...) particulièrement appréciées par leurs nouveaux propriétaires. Alors, il est clair que pour cette classe de consommateurs, les mesures attractives en faveur de l'achat de logements neufs vont favoriser le neuf au détriment de l'ancien. Pourtant, l'ancien possède quelques atouts en particulier, un prix d'achat inférieur, toutes choses égales par ailleurs, et surtout un choix de produits immobiliers autrement plus étoffé.

L'investissement dans l'immobilier neuf

Le dispositif Duflot
Le dispositif de la loi Duflot reconduit en 2014 permet aux acquéreurs de biens immobiliers neufs bénéficiant de ses conditions d'avoir droit à des allègements fiscaux importants. La réduction d'impôts s'élève en effet à 18% du montant de l'habitation loi Duflot. Le montant de la réduction d'impôts est tout de même plafonné à 54 000 Euros pendant une durée de 9 ans, ce qui revient à plafonner le montant de l'investissement loi Duflot à 300 000 Euros. En contre-partie, le propriétaire s'engage à louer son bien immobilier pendant au moins 9 ans au titre de résidence principale à des locataires répondant à un certain nombre de conditions de ressources. De plus, les loyers appliqués sont plafonnés et doivent respecter un barème bien précis. Le propriétaire ne peut procéder enfin à plus de 2 acquisitions loi Duflot par an. La condition impérative de la réussite d'un investissement Duflot est bien évidemment de garantir l'attractivité de la location de son bien. Beaucoup d'investisseurs se sont en effet fait piéger dans le passé en choisissant des programmes immobiliers neufs dans des endroits peu industrialisés ou isolés et donc peu attractifs, ces logements ayant donc beaucoup de mal à trouver des personnes intéressées par leur location. Au résultat, des coûts mensuels à la charge de l'investisseur qui perd alors logiquement tous les avantages supposés du dispositif Duflot.

Les avantages de l'investissement neuf
Les logements Duflot bénéficient semble-t-il d'un prix moyen à l'achat légèrement inférieur à celui qu'ils coûtent une fois terminés. Il en résulte une plus-value immédiate dès la remise des clés qui ne peut que s'amplifier 9 années plus tard lorsque les conditions d'interdiction de vente du bien immobilier impliquées par le contrat de vente Duflot sont terminées. Un investissement Duflot représente donc un placement sûr et rémunérateur qui peut constituer en particulier pour les jeunes ménages un apport consistant dans l'optique de l'acquisition de leur future résidence principale. L'investissement Duflot permet également aux propriétaires de n'être imposé que sur 70% des revenus fonciers. La rémunération provenant de la location des logements Duflot peut être une source de revenus complémentaires bien appréciable en ces temps de rabotage des montants de pensions de retraite.

En dehors des avantages des nouveaux dispositifs fiscaux, un investissement dans l'immobilier neuf peut représenter à la fois le plaisir de se constituer un lieu de villégiature appréciable et une rente intéressante selon la localisation géographique du logement. Concilier à la fois la prise de ses vacances dans un lieu privilégié proche du bord de mer ou à la montagne et un complément de revenus qui peut enfler sensiblement avec la date de location (en général juillet/aout pour les locations au bord de la mer et décembre/février pour les locations en montagne), un investissement dans le neuf peut s'avérer ainsi doublement gagnant. «L'emplacement fait le placement», le vieil adage est peut être encore plus vrai lorsqu'il s'agit d'une résidence de vacances. Le principal, c'est finalement de toujours l'avoir en mémoire avant l'achat...